Vous vous demandez ce que sont ces sortes de cités HLM au Japon – appelés danchi – ce sont les logements publics les moins chers du pays.
On appelle danchi (団地) les grands ensembles résidentiels construits massivement au Japon à partir des années 1950–1970, surtout comme logements publics pour répondre à la pénurie d’après-guerre.
La Japan Housing Corporation (JHC) devenue l’Urban Renaissance Agency (UR) en a bâti un grand nombre en banlieue des grandes villes pour loger la classe moyenne urbaine.
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Même si aujourd’hui de moins en moins de Japonais vivent dans les danchi et préfèrent les maisons individuelles ou les mansion (マンション), le paiement du loyer d’un danchi reste beaucoup moins cher que celui d’un logement privé.
Les résidents des danchi n’ont pas à payer de pas-de-porte ou de frais de renouvellement de contrat, ce qui rend ces résidences publiques les plus avantageuses du Japon en terme de prix. Notez cependant que dans les danchi populaires, le futur locataire doit généralement utiliser un système de loterie pour se voir attribuer un appartement.
Depuis les années 2000, les danchi sont cependant au centre d’un problème social au Japon en raison du vieillissement rapide de ses résidents retraités.
Les personnes âgées vivant dans les danchi sont souvent confrontées à l’isolement et sont sensibles au kodokushi, elles sont donc souvent vulnérables.
De plus, de nombreux danchi ont été construits dans les années 1950 à 1970 avec des normes sismiques de l’époque devenues obsolètes. De nombreux bâtiments sont donc considérés comme dépassés et présentent aussi souvent des problèmes d’accessibilité.
Pas mal de danchi sont aussi situés loin des gares, et certains résidents prennent le bus pour se rendre à la gare la plus proche et poursuivre leur route.
🏢 Les origines des immeubles danchi
De nombreux pays ont développé des logements publics expérimentaux, et le Japon ne fait pas exception. Les danchi ont été l’un des premiers types de complexes de logements de masse au Japon.
Avant la Seconde Guerre mondiale, il n’y avait pas beaucoup de grands appartements ou d’immeubles en copropriété. La plupart des gens vivaient dans des maisons ou de petits complexes d’appartements qui ne comptaient que quelques unités.
Pendant la guerre, 44 % des immeubles résidentiels urbains du Japon ont été détruits. Pour reconstruire l’économie, le gouvernement japonais a investi massivement dans les industries à rendement rapide. Ainsi, de nombreux emplois ont été regroupés dans les zones urbaines et les gens ont afflué vers des villes comme Tokyo pour y travailler.
Dans les années 1950, la population des villes japonaises avait tellement augmenté que le gouvernement n’avait d’autre choix que d’agir et de développer davantage de logements.
La Japan Housing Corporation (JHC), désormais connue sous le nom d’Urban Renaissance Agency (UR), est une agence administrative indépendante fondée en 1955. Au cours des années 1950, 1960 et 1970, la JHC a construit de nombreux danchi dans les banlieues des villes japonaises. Elle gère donc des logements locatifs publics, contrairement aux propriétés locatives privées généralement proposées par les agences immobilières japonaises.
Historiquement, beaucoup de danchi ont été implantés en banlieue pour absorber l’exode vers les villes pendant la haute croissance, d’où des trajets vers la gare (bus + train) dans certains ensembles.
Depuis les années 2000, nombre de danchi vieillissent et leur population aussi. Les résidents âgés sont plus exposés à l’isolement et au phénomène de kodokushi (décès solitaires). En 2024, la police a recensé 58 044 personnes de 65 ans ou plus décédées seules à domicile (toutes catégories confondues), illustrant l’ampleur du problème auquel ces ensembles ne sont pas étrangers.
De plus certains danchi spéciaux appartiennent à de grandes entreprises, qui font payer des loyers faibles ou nuls à leurs employés, à titre d’avantage et pour les encourager à vivre avec leurs collègues afin de favoriser la culture commune d’entreprise.
Entreprise, municipal, UR : ne pas confondre
- UR (national, semi-public) : parc locatif à loyers de marché sans reikin/renouvellement/garant, procédures standardisées.
- HLM municipaux / JKK (ex. Tokyo) : conditions de ressources plus strictes, procédures et loteries propres à chaque collectivité.
- Logements d’entreprise : certaines grandes sociétés logent leurs salariés à loyer réduit ou nul (système interne, hors UR). (pratique courante mais très variable selon l’employeur).
Comment louer un danchi UR — en pratique
- Repérer une vacance : la recherche et l’inscription se font toute l’année, le plus souvent au fil de l’eau (pas de loterie).
- Bloquer / déposer : UR permet de réserver et de finaliser le dossier si vous correspondez aux critères (revenus, statut, etc.). Dépôt ≈ 2 mois + premier loyer suffisent généralement pour entrer.
- Délais : il faut en règle générale emménager dans le mois fixé par UR après acceptation.
🏢 Avantages de vivre en danchi au Japon (UR)
L’un des gros atouts des logements UR est le coût initial très allégé par rapport au privé. La plupart des biens UR sont sans reikin (pas-de-porte), sans frais d’agence, sans frais de renouvellement et sans garant, avec simplement un dépôt (souvent 2 mois) et le premier loyer à payer.
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Pour un logement privé, vous devez normalement payer les éléments suivants lors de la signature du contrat de location (comptez généralement 5 à 6 mois de loyer mensuel) :
- Dépôt de garantie (shikikin)
- Reikin
- Frais d’agence et de garant
- Premier mois de loyer en avance
- Assurance habitation
- Frais de changement de serrures
En ce qui concerne les logements danchi UR, vous pouvez bénéficier d’avantages intéressants :
- Pas de pas-de-porte
- Pas de frais d’agent
- Pas besoin de garant
- Pas de frais de changement de serrure
- L’assurance habitation est facultative
Notez que les danchi sont ouverts aux locataires étrangers. Les candidats doivent remplir 3 conditions simples :
- Un revenu mensuel moyen supérieur à un certain montant (montant de loyer inférieur à 62 500 yens : être au moins 4 fois supérieur au loyer; entre 62 500 yens et 249 999 yens : le revenu mensuel doit être supérieur ou égal à 250 000 yens; pour un loyer de 250 000 yens et plus : le revenu mensuel doit être supérieur ou égal à 400 000 yens).
- Le demandeur doit être un ressortissant étranger résident permanent à moyen ou long terme ou un citoyen japonais.
- Le demandeur et tous les membres du même ménage doivent être en mesure d’emménager dans un délai d’un mois à compter de la date d’emménagement fixée par UR.
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